Résumé :
| A l’heure où l’allocation de capitaux redevient un art , et où la pertinence des choix d’investissement est plus que jamais un enjeu sociétal, nous rappelons avec le Pr Gérard Hirigoyen dans un article co-rédigé dans The Conversation, que les drivers de toute décision d’investissement ne sont pas que rationnels mais aussi émotionnels.
Ainsi, entre en jeu, outre la recherche de diversification dans les options de territoire qui se présentent à chacun d’entre nous, aussi notre sensibilité personnelle à la souveraineté, que l’on soit investisseur institutionnel comme individuel. Quel sens voulez vous donner à vos capitaux?soft ou hard power? Illustration avec la valeur emblématique de Paris La Défense conférée à la France, OU l’investissement immobilier encore productif de valeur.
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Le quartier de la Défense, l’un des quartiers d’affaires les plus importants au monde, second en Europe en volume d’activités financières après la City de Londres, n’échappe pas à la crise d’ampleur constatée sur l’investissement dans la classe d’actifs « bureaux ».
En effet, ce marché, après avoir doublé en moins de 10 ans, et fait de la France l’un des premiers marchés européens, présente plus de 5 millions de m2 inoccupés en Île-de-France1. JLL, conseil en immobilier d’entreprise, énonce 2« un taux de vacance désormais positionné à 3,6 % dans le quartier central des affaires de Paris [le 8e et une partie des 1er, 2e, 9e, 16e et 17e] et à 13,7 % dans les 18e, 19e et 20e arrondissements, tandis qu’en petite couronne, le taux de vacance monte à 23,5 % et 15 % à La Défense ».
Ainsi, Deloitte 3, conclut que le marché des bureaux en Île-de-France traverse une phase de mutation profonde et à la nécessité pour les zones périphériques de Paris de se « réinventer face aux défis d’une suroffre et d’une transformation accélérée des usages », à tel point que certains plaident pour une transformation massive des immeubles de bureaux en logements 4 .
Une telle initiative est -elle pour autant adaptée et souhaitable pour la Défense, et in fine généralisable ? alors que l’investisseur, comme l’occupant ou encore le financeur sont tous de plus en plus à la recherche de performance durable, investir dans l’immobilier de bureaux du quartier de La Défense, peut-il être un acte de finance durable ?
L’idée originale défendue dans cet article est que la valeur de l’immobilier de bureaux ne se résume pas à la valeur économique directe issue des loyers (valeur d’utilité obtenue par la somme des cash flows actualisés) mais est assise sur une valeur immatérielle qui le transcende. Ainsi, à titre d’exemple, le quartier de la Défense à Paris n’est pas seulement un regroupement de tours de bureaux, il est aussi et surtout le symbole de la puissance économique de la France.
Ainsi, lorsqu’il est évoqué la possibilité de reconfigurer ce quartier pour le revaloriser, il est nécessaire de prendre en compte l’impact sur la valeur territoriale d’un tel projet, valeur territoriale qui est non seulement spatiale mais aussi conceptuelle5 , et d’ intégrer la valeur symbolique générative d’émotions au calcul de la performance ESG.
Investir à La Défense en veillant à s’attacher à améliorer et révéler la performance énergétique des actifs et leur durabilité, par des actions tout au long de leur vie, de la construction à l’exploitation, en passant par leur transformation voire à leur « recyclage », permet aux parties prenantes engagées, acteurs des secteurs financier et /ou immobilier, d’accroitre et d’attester de leur performance ESG, mais aussi d’accroître leur performance financière, du fait de l’émergence d’une valeur « verte » additionnelle ou rectificative de la « valeur brune ».
L’impact social, économique et territorial est aussi important, puisque la réhabilitation d’un immeuble vide et devenu sans usage, contribue de manière plurielle à son environnement, par la création d’emplois directs ou indirects et par la suppression de la pollution visuelle d’un immeuble délabré et insalubre.
Par ricochet, la valeur financière de l’actif, une fois l’opération menée, s’en trouvera renforcée par une contribution à l’attractivité retrouvée du quartier et une revalorisation à terme du foncier.
Mais le périmètre de la création de valeur et l’impact d’un tel investissement ne s’arrête pas là.
Comme la valeur de la Tour Eiffel ne saurait être estimée qu’à l’aune d’un Discounted Cash Flow sur les tickets vendus, alors qu’elle est emblématique de Paris et au-delà, de la France, le quartier de la Défense, n’est pas qu’un seul quartier d’affaires, il est le symbole du pouvoir et du poids de la France dans le monde et de sa capacité à l’influencer.
Réduire l’emprise spatiale de ce quartier, envisager d’en modifier son identité, entrainerait irrémédiablement une évolution substantielle de l’image de la France en matière de centre de décision et de recherche, donc de terre innovante.
En effet, dans les bureaux se déroulent des activités tertiaires : principalement y sont abrités les sièges sociaux d’entreprises, le développement de la recherche ou encore de l’éducation.
Accepter d’assister à la diminution des m2 dédiés à de telles activités revient à constater sous nos yeux la fonte de la puissance économique de notre pays.
Ce phénomène, imputé à la pandémie, a débuté bien avant cet événement. Davantage que le seul développement du télétravail, l’immobilier de bureaux connaissait déjà une situation de suroffre du fait d’une décorrélation entre le nombre d’emplois créés dans le tertiaire comme le démontre l’IEIF 6: « Sur la période 2008-2018, on observe en IDF une décorrélation des courbes de croissance d’emplois de bureaux d’une part et de création de surfaces de bureaux d’autre part.la prise en compte du ralentissement de la tertiarisation de l’emploi par les acteurs ne s’est faite que tardivement :ainsi sur cette période, pour chaque emploi de bureau 49M2 sont créés en moyenne contre 28m2 sur la période 1999-2007. »
Ce phénomène est-il finalement la démonstration sous nos yeux de la conséquence du déracinement des entreprises relevée par l’EM LYON 7, ou simplement l’illustration d’une gouvernance dysfonctionnelle des gérants de l’investissement empreinte de biais cognitifs et émotionnels8 ni prévenus ni gérés, en laissant se déployer une suroffre de m2 de bureaux déconnectés des besoins ?
En tout état de cause, le quartier central des affaires parisien (« QCA »), du fait de son caractère diffus sur plusieurs arrondissements de Paris, alors même que son attrait n’est pas questionné du point de vue de sa rentabilité, ne saurait se substituer au quartier de la Défense du point de vue de l’impact territorial, lequel s’inscrit alors non pas au niveau parisien mais à l’échelle nationale de la France.
A l’impact sur le territoire géographique de l’actif, s’ajoute pour l’investisseur de La Défense la délivrance d’un impact positif sur le territoire conceptuel de l’actif. En effet, investir dans un actif, qui est lui-même intégré dans un ensemble d’actifs, par l’appartenance à un collectif d’immobilier représentatif et constitutif d’une valeur d’estime pour ses parties prenantes, contribue à l’accroissement de l’attractivité du quartier.
Ainsi, l’investisseur bénéficie d’une valeur émotionnelle issue du symbole, que lui confère ses parties prenantes. Monétisable du fait d’une désirabilité de l’actif recouvrée, la valeur émotionnelle viendra ainsi augmenter la valeur financière 9.
Investir dans un immeuble de ce quartier français, revient non seulement à favoriser la redynamisation de ce territoire, mais surtout à défendre un intérêt stratégique pour la France car constitue l’opportunité de matérialiser aux yeux du monde sa résilience et sa puissance.
Aux épargnants français à la recherche de sens pour leur épargne, et aux financiers avides de rebond, ou à la recherche du développement de la finance d’impact, cette opportunité d’investissement sur le territoire français est à saisir, pour eux-mêmes d’abord, et pour la Nation et ses citoyens.
La réflexion sur les critères ESG de l’immobilier à retenir s’en trouve ainsi enrichie. La finance devient réellement durable, en permettant, par son engagement patriotique, la transmission du patrimoine français matériel et immatériel aux générations futures, sous réserver qu’elle inclut aussi dans ses pratiques une gouvernance globale.
Alors que les conventions fiscales peuvent favoriser l’investissement en immobilier hors de France, alors que d’aucuns envisagent d’accroitre sa taxation en France, et dans un contexte de réflexion sur la refonte éventuelle de l’IFI, qui osera alors encore se risquer à qualifier l’investissement immobilier en France « d’improductif » ?
1 « Avec 5 millions de m2 inoccupés, les bureaux d’Île-de-France plus vides que jamais en 2024 » in Actu.fr, Inès Cussac le 10 janv. 2025.
2 JLL-communiqué de presse du 6 janvier 2025 concernant le « Marché francilien des bureaux en 2024 -Une année chahutée par les nombreuses incertitudes économiques et géopolitiques »
3 DELOITTE- « Etude Grand Paris Office Crane Survey – Edition Winter 2024 » Janvier 2025
4« Bureaux vides, tours obsolètes… : le plan de sauvetage imaginé pour la Défense », Elsa Dicharry,2 octobre 2024, Les Echos.
5 Gerard Hirigoyen, Amélie Villéger. Le territoire conceptuel de l’entreprise. Entreprise & société, 2020, Entreprise & Société 2020 – 1, n° 7, 2020 – 1 (n° 7), pp.89-129.)
6 IEIF- Institut de l’épargne Immobilière et Foncière- « Nouvelles organisations du travail :quels impacts sur les marchés franciliens ? »2023
7 « Vers un grand déracinement ?Gouvernance et empreinte économique des entreprises françaises cotées »,Sébastien Winston Haithem Nagati,& Bertrand Valiorgue, PREUVES À L’APPUI N° 7, IFGE institut français de gouvernement des entreprises
8 Gérard Hirigoyen , « Biais comportementaux dans l’entreprise familiale : antécédents et impacts », Revue Economie et Sociétés, Série « Economie de l’entreprise », 10/2008, n°19, p.1901-1930).
9 Gérard Hirigoyen, Pascale Weber« Quel est le coût d’un hectare de vigne ? Valeur financière versus valeur émotionnelle :le cas Petrus » dans Chapitre 3 , « Management et Marketing du Vin 2 » Editions Iste Editions EMS (2024)